火了！地铁商场 开往香港“购物天堂”的列车

    　地铁上的“购物天堂” 

　　无论在地铁上还是商场内，每天都是人头涌动，游客觉得在香港购物时间紧并非因为堵车，而是因为好商城太多逛不完。

　　圣诞、新年临近，香港进入年终打折潮。每天，在香港顺德港都有众多市民拖着巨大的行李箱前去香港购物。
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　　麦琪便是其中一位。上周六仅仅一天，她和母亲只用了一天时间就逛遍东荟城、又一城、时代广场等香港知名商场，满载而归。

　　效率这么高？“香港大部分知名商场都在地铁站上。”坐在回程船上，麦琪微笑着说，只要刷八达通卡乘地铁去哪都快，从来不担心交通堵塞影响血拼时间。

　　香港地铁织网30多年，创造出“地铁+物业”的独特运营模式，不仅打造出全球首个赢利的地铁公司，而且引发地铁沿线疯狂“造城”，太古城、海港城、又一城、东荟城等数十个以“城”、“广场”、“坊”命名的大型商场，每年以千姿百态吸引全球千万游客，使香港一跃成为全球“购物天堂”。

旺角的裕华国货占尽地铁之利，在香港，地铁开到哪，商场就旺到哪。

　　地铁商城让乘客变顾客　　 

　　阻碍内地城市地铁上盖商场发展的，不是政府土地开发权等因素，而是落后的城市功能分区规划理念。

　　哪个是香港人气最旺的商场？不是地处中环CBD的时代广场，不是位于超大型居民区的太古城，香港沙田区议员何厚祥告诉我们：“是东铁沙田站上盖的新城市广场。”

　　几年前，监测全球19个国家及地区近700个商场人流的英国客流量监测及分析公司FootFall的数据显示，掌握香港新界沙田火车站各出口“要冲”的新城市广场，在刚过去的圣诞及春节中，周末一日人流曾高达32万人次，成为全球客流最高的商场。

　　来到沙田新城市广场，便能解码香港地铁缔造商城的成功之道。无论乘客怀着什么目的来到沙田站，无论从哪个地铁口出来，必然要从新城广场穿过，才能真正出站。因为地铁站与新城市广场完全一体，从外面看去就是一栋建筑。

　　“地铁上盖物业由港铁公司参与开发，地铁口与商场连接就能做得比较好。其他城市往往出现地铁公司与上盖物业发展商对于地铁口建设互相不配合的情况。”在香港理工大学中国商业中心主任陈文鸿看来，这是确保乘客变顾客的重要条件。

　　陈文鸿说，香港地铁上盖商城成功的另一个奥秘是，地铁上盖物业都是“商住合一”形式。如果像上海陆家嘴金融CBD一样只有写字楼、商场，那么夜晚金融白领们下班后，整个区域将变成无人活动的“鬼城”，商场无法兴盛。

　　“商住合一”带来多重好处，白天居民出去市中心上班后，依然有市民与游客搭乘东铁来商场购物，确保地铁上座率不会在上下班时间极高，在其他时段极低，稳定了地铁公司的票务与商场收入。地铁上盖商场也创造了商业就业机会，避免地铁上盖变成“睡城”。
　　白天，沙田市民搭乘巴士来到新城市广场地下一楼的公交枢纽，乘地铁上到商场，然后走到附近的沙田政府合署办事；傍晚，许多乘客从中环、油麻地、尖沙咀、旺角下班归来，从地铁口出来，在新城市广场购买日用品，然后搭乘小巴回到沙田新市镇的各个屋村……新城市广场成为整个区域的活动中心，支撑它的则是地铁与公交的无缝对接。香港中文大学城市住宅研究中心主任邹经宇表示，公共运输转接点的存在，提高了市民乘地铁出行的比率，扩大了地铁与上盖商场的服务范围，带来经济效应。

　　港铁公司经法律许可，无竞争地获得地铁上盖物业开发权，同时也运营众多巴士线路对接地铁站。佛山等大陆城市的地铁运营模式与此迥异，是否还能借鉴香港地铁上盖商场的成功经验？邹经宇与陈文鸿一致认为，香港经验大部分值得借鉴，阻碍大陆地铁上盖商场发展的，不是土地开发权等因素，而是落后的功能分区规划理念。

　　“国内的土地利用功能分区明确，商业就是商业，住宅就是住宅，公交枢纽独立在另一个地块。”邹经宇说，香港的操作模式是土地混合使用，港铁公司获得地铁上盖物业开发权，然后申请改变土地用途，提高容积率，变成高密度的建设用地，建设包含住宅、商业、交通枢纽等多功能的城市综合体，目标是成为区域中心。 
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　　并非所有地铁商城都赚钱

　　香港地铁商城缔造了无数辉煌，但是也有定位不准、缺乏特色的商场经营惨淡。

　　虽然香港大多数地铁上盖商场人气很旺，但也有例外。李嘉诚开发的旺角大厦便是其中一个。

　　旺角大厦坐落在太子地铁站附近，当年还是香港地王，如今却经营惨淡。陈文鸿指出，它的败笔在于将铺位卖出去，缺乏整合经营，无法树立统一的风格定位。

　　“香港商业竞争很激烈，如果你的定位不特别，客流很容易随着地铁流到其他商场。”陈文鸿说，香港经营成功的地铁上盖商城，都是定位明确，有自己的发展重点和特色，商铺都是只租不售，商户更新很快，商城不断调整布局，商户都是经过精挑细选而来，不是说谁有钱谁入驻。在香港各个商场不会见到太多千篇一律的连锁店。

　　在港人心目中，每个地铁上盖商城的分工清晰。比如：金钟、中环站是高档消费，太古城是中高档的，沙田是中低消费的，铜锣湾大部分是购物，餐饮休闲场所比较多。

　　港铁公司开发的圆方购物商场，是另一个失败案例。圆方地理位置优越，地处九龙站上盖，前面就是连接九龙与香港岛的过海隧道，附近有多条过境穿梭巴士线路，商城也引进了诸多名牌。圆方也是一个拥有18栋大楼的巨型城市综合体的一部分，这里共有5800套住房、72500套公寓，配套有幼儿园，居民不少。圆方的先天条件不可谓不优越，然而自2007年对外开放以来经营情况一直差强人意。

　　陈文鸿曾经以此为案例，撰文剖析香港地铁上盖物业的发展。他认为，圆方的败笔在于，整个地铁上盖物业设计的如同军事堡垒，只能服务于地铁上盖的居民，无法辐射与其临近的佐敦老城区等更广阔区域，这也是香港其他一些失败的地铁上盖商城的通病，是国内城市发展地铁商场要避免的。

　　“地铁上盖商城吸引的不仅仅是地铁站周边居民，它还可以引来远处的消费者。佛山地铁还有一个独特之处，就是会与广州地铁相连。”陈文鸿建议佛山发展地铁上盖商城要定位明确，凭特色吸引广州客。为此，有必要对广州地铁站上盖商场情况做个调查，做到知己知彼。