一签多行重振投资市场气氛 美联料2025年工商舖市交投反弹两成

美联工商舖回顾2024年工商舖市场，指年内投资气氛维持弱势。投资者入市意欲有限，市场上以用家自置物业为主，令工商舖成交量维持低迷，整体工商舖成交量录3,476宗（包括逾亿元公司转让买卖），按年下跌约9.5%，创自1996年有记录以来的新低。展望2025年，随著利息下降，银行放宽按揭限制，为投资者提供入市诱因。物业用家主导市场趋势持续，企业趁低吸纳优质工商舖以节省租金。香港政府积极招商引才，内地政府亦重推「一签多行」，加上联储局仍会再下调利息，预料工商舖交投将按年回升两成。高息环境已消散，银行亦放慢Call Loan步伐，加上业主防守力强，相信工商舖价有望止跌。

美联工商舖表示，2024年工商舖投资气氛维持弱势。由于联储局在2024年9月才开展减息週期，因此，在2024年的大部分时间，本港的物业市场仍受到高息环境的影响。2024年的物业按揭贷款市场维持紧张，银行收紧审批按揭的准则，更有工商舖业主被银行要求提前还款(Call Loan)而令市场上涌现大量银主盘成交以及导致不少投资者却步。市场上只剩下一些用家自置物业，令工商舖交投量维持低迷。连同逾亿元公司转让成交在内，2024年工商舖成交量录3,476宗，按年下跌约9.5%，创自1996年以来的历史新低。

不过，工商舖整体成交金额则录642.1亿港元，按年微升约5.3%，相信是与期内录得多宗大面积成交有关。2024年逾亿元工商舖成交金额录约343.2亿元，按年增加约三成。去年大面积物业成交包括有都大及城大先后在红磡及尖沙咀购入商用物业作教学大楼，而京东产发亦购入石门的工厦作物流用途。在2024年12月，华润隆地以约10亿元向房协购入位于长沙湾「大四喜」及土瓜湾欣荣花园的商场部分。此外，市传菲律宾快餐品牌亦先后买入新蒲岗Artisan Lab及Artisan Hub物业，共涉资9.87亿元。

该行展望2025年，随著利息下降，银行亦愿意放宽按揭限制条件，预料措施能为投资者提供入市诱因。在近两年的高息环境下，市场以物业用家主导。由于工商舖物业在过往数年累积一定跌幅，一些有实力的买家或企业纷纷在逆市下趁低吸纳优质工商舖物业以作自用，从而节省租金成本，相信这种用家主导市场的趋势将会在2025年持续。

该行续指，特区政府积极推出多项招商引资和吸纳人才的政策。旅游业方面，政府将会继续推行各项盛事，而内地政府亦重推深圳居民来港的「一签多行」安排，措施将陆续在本港的经济表现上反映，相信有助带动工商舖物业的租赁及买卖需求。此外，联储局在考虑「特朗普2.0」的政策对市场的衝击后，仍计划在2025年减息半厘，而内地政府将继续推出宽鬆的货币及财政政策，从而支撑经济增长及应对关税的衝击，相信用家的主导以及投资者重回物业市场将令2025年的工商舖交投回升两成，扭转过往数年的跌势。

笼罩市场约2年的高息环境亦已消散。随著2025年工商舖成交量由历史新低回升，加上近年工商舖录得的低价成交已在租售价走势上反映，银行亦放慢Call Loan的步伐，而目前市场上业主的防守力相对较强，相信未来出现大量银主盘的可能性不大，预料工商舖价将会止跌。

美联工商董事陈伟志表示，2024年全年的工厦市况偏向淡静，主要是由于投资者的态度相对审慎所致。2024年全年的工厦物业成交宗数仅录得1,800宗，按年下跌约9.7%，数字乃近10年以来的最低水平，工厦成交金额约169.0亿港元，按年跌3.8%。租售价亦出现偏软现象，售价按年下跌11.1%，租金按年回落2.5%。展望2025年，市场预期环球央行继续减息步伐，儘管环球地缘政治环境不明朗，但部份中港资金已经重新回归，工厦市场将有望继续吸引中资、本地投资者及用家关注，预期工厦租售价有望录得5%以内的升幅。

陈伟志续指，2024年本港资金在工厦市场的参与度相当明显，下半年更有多宗大手成交个案出现，收购目标包括有传统分层工厦、地厂及新式工厦，买家背景遍及不同的范畴，包括有著名投资者、食品生产商、公营机构、电子产品销售商等，特别是有东南亚财团在去年第四季斥资近10亿元购入两幢新式工厦作投资，本行留意到本地用家及投资者对工厦物业存在需求，相信港资买家会继续保持一定的入市意欲。

另外，儘管内地经济正处于调整周期，但仍无阻部份「北水」在去年重新于工厦市场进行大手买卖，例如京东产发以约18亿元购入沙田石门智能化工厦物业；大埔太平工业中心1座多个单位亦获得国有电讯商买入，预料当内地经济渐见回稳，「北水」有望继续流入本港，主要瞄准具备现代化智能配套的工厦物业。虽然中美贸易角力有机会再度升温，但不少内地企业仍然有意先来港发展，用以配合中央政府提倡的企业「走出去」战略，目标是进军东南亚或中东海湾国家市场，因此本地的高端工厦物业会较易受中资企业关注。

至于外资的入市目标主要以投资为主，但该类买家的投资步伐预期会维持审慎格局，虽然有加拿大基金在2024年斥资8,450万元购入油塘宝城工业大厦全层，惟外资基金近年多以合组财团的形式入市，例如与迷你仓集团合资，并针对传统工厦物业，进行收购活动，反映在现时市况下，其入市态度会相对偏向保守。

美联商业董事李镇龙指出，受息口高企、本港经济前景不明朗、企业放慢扩充步伐、以及写字楼空置率高企的影响，2024年投资者缺乏入市意欲，商厦物业成交萎缩，全年仅录739宗，按年下跌约9.7%，为有纪录以来的次低水平，仅比2020年的历史低位高出约12.8%。售价方面，市场频录低价成交，令2024年甲乙厦售价分别下跌约23.4%及16%。不过，总结2024年，50大甲厦共录105宗成交，按年增加约41.9%，反映在商厦市况低迷的情况下，业主愿意大幅降低物业叫价以吸引买家，令甲厦市场出现「量升价跌」的趋势。在逆市下，商厦市场以用家自置物业为主，例如香港都会大学以26.5亿元购入红磡祥祺中心全幢物业以及星展银行以约13亿元购入中环中心两层物业。

李镇龙预期，甲厦市场的低价成交已在售价走势上反映，假如2025年的甲厦成交量得到维持，相信甲厦售价有望筑底。2025年乙厦业主将降低物业叫价以吸引买家，预料2025年乙厦市场将出现「以价换量」的情况，预料乙厦售价将再进一步下跌约5%-10%。在2025年将有约200万平方迟的商厦楼面落成。虽然落成量已较过去的高峰期回落，但市场仍需时消化新供应楼面，因此未来商厦租金将难以作大幅回升。不过，商厦市场上仍录得大面积商厦租赁成交，反映企业对商厦的需求量仍然存在，因此，2025年商厦租金下跌的幅度有限，预料甲乙厦的租金将会微跌约5%左右。

据统计处的数字显示，在香港设据点而母公司为中国内地的机构在5年内迅速增长，增速较其他地方的机构数量高，反映中资机构的比重持续上升。在目前地缘政局下，相信中资仍会成为主导香港商厦租赁市场的租户及用家。中资企业会利用香港的地位，作为进军国外市场的跳板。通过香港，中资企业可以增加与东南亚及中东国家之间的经贸联繫，以促进经济增长，从而对冲与欧美等国出现贸易争端的风险。

展望未来，相信核心区或非核心区的商业地带都仍有其价值及角色所在。大型企业在过往会租用港岛核心区大量商厦楼面，相信未来这些企业会把部分楼面搬迁至九龙东及长沙湾等非核心区或在当地扩充业务从而节省成本。不过，随著核心区商厦的租金回调，相信一些未有在核心区租用办公室的企业或过往只是以非核心区为总部的企业或会升级搬迁，租用位于核心区的甲级商厦，从而提升自身的形象。

美联旺舖首席营业董事江静明指出，2024年港元持续强势，变相鼓励旅客消费降级及港人北上消费的风气，令本港零售业仍然面临挑战，影响投资者及零售商户对本港零售业及舖市前景的信心，全年舖位交投量萎缩。2024年舖市交投量录937宗买卖成交，成交金额则录约189.2亿港元，按年分别下跌约9.2%及5.2%。由于今年大部分商舖业主有意调低售价，以尽快售出物业，吸引资金充裕的买家入市，令舖位大手成交再现，尤其是民生区商场。同时各品牌亦于租金回调时承租核心区巨舖，当中不少来自中资品牌。

江静明预料，「一签多行」在消费降级的背景下，措施对香港的旅游及零售业的刺激作用仍需进一步观察。若措施能有效带动经济活动，相信可令原本抱有审慎态度的投资者及零售商户考虑购入及承租本港舖位。政府于2025年将积极推行盛事经济，启德体育园将于2025年正式启用，并承办部分全运会项目，成为全港最大的体育、盛事及演唱会场地。如果届时的宣传和活动安排能够顺利进行，将有望吸引更多国际级盛事在香港及启德体育园举办，进一步巩固香港的国际形象，继而吸引更多旅客及港人参与各类盛事，带动会场周边，甚至整个香港的经济发展。

江静明认为，儘管核心区受惠于多项惠港政策，但空置率预计仍持续于高位徘徊。预料商舖市场会继续「大洗牌」，会有品牌因不敌市场竞争而被淘汰。随著商舖价格已累积一定的跌幅，预料部分买家愿意在低位入市寻宝，而商舖市场亦会维持「以价换量」的趋势。租金方面，由于四核心区的街舖空置率回升至三年半以来的新高，相信会为区内街舖租金带来压力，预料四核心区舖租会在今年下跌约5%至10%。

江静明续指，恢复「一签多行」政策对民生区的零售业及经济增长的帮助有限。而北上消费的趋势预计仍将持续，同时网购的发展愈加普及和成熟。在这样的背景下，商户将更加积极地发展网上平台，并可能减少实体店的数量，以适应新兴的消费模式。由于元朗及上水的空置率在过往一年多持续上升，相关因素已在舖租上反映，所以民生区街舖的租金维持平稳，跌幅会较核心区温和。