市建局多招筹资 保旧区稳步重整

未来5年多项收购料涉开支逾800亿 拟第三季展开向外融资

香港特区法定机构市区重建局未来五年需就多个已开展的大型重建项目收购业权，同时亦进行新开展项目的收购工作。市建局行政总监韦志成指出，预计将涉及超过800亿元开支，惟该局现金流只有约180亿元，且现时社会经济和楼市状况仍未趋向稳定，不排除日后招标的项目会继续「高买低卖」，影响市建局财政状况，故会採取多项策略尽力维持财务的稳健性，包括利用重建项目录得的盈馀，跨项目、跨地区、跨时空补贴其他可能亏蚀的项目。此外，他表示已接触多间金融机构，预计今年第三季会展开向外融资。

韦志成昨日发表网志，指财政司司长陈茂波上月发表的财政预算案虽全面「撤辣」，惟地价会否乘势上升仍是言之尚早，现时楼市成交畅旺的气氛，对发展商入标市建局项目所反映的地价亦未有直接影响。而在环球经济、量宽政策和利率等情况出现变化下，会为楼市带来衝击，市建局项目亦将无可避免面对「高买低卖」情况，增加财务风险。

他以去年推出的土瓜湾盛德街鳄马头涌道公务员建屋合作社发展项目招标出现「高买低卖」情况为例，指出面对外围经济环境複杂多变，楼价和地价易受外在环境影响变得波动。该项目由信和置业等合组财团以9.34亿元夺得，中标价远低于收购价，令市建局录得巨额亏蚀。他表示，现时社会经济和楼市状况未趋向稳定，不排除往后一段时间推出招标的项目，也像盛德街项目一样出现「高买低卖」、影响市建局财务的情况。

他预计，未来五年就各大型重建项目的收购工作涉及逾800亿元开支，以现时该局约180亿元现金流来说，对财政造成一定压力，故市建局团队已制定策略从多方面加强应对，以维持市区更新的可持续性。

其中的策略包括「跨项目补贴」模式，即从个别项目所得的盈馀为当前有机会亏蚀的项目作出补贴，如市建局早前在土瓜湾区完成招标的项目，每迟楼面地价较盛德街项目的回标地价高，可以补贴盛德街项目的亏损。

「跨时空补贴」亏蚀项目

他并指出，大部分早年收购的项目招标时因楼市畅旺，带来一定盈馀，至今累积总盈馀不包括政府注资的100亿元在内，约有370亿元，故可透过「跨时空补贴」模式，用作推行其他重建项目和市区更新工作和补贴亏蚀的项目。

除补贴模式外，韦志成表示，市建局有五项策略以维持财务稳健性，包括为确保有足够资金应付当前和未来的业务需要，一年多前预视现金流将出现短缺时，已展开向外融资所需的前期准备工作，现时已接触多间金融机构，就市建局需向外融资展开深入讨论，并构思了融资所需的工具、额度和年期。而市场对市建局融资计划反应十分正面，预计具体工作将在今年第三季展开。

调整招标步伐 改善资金流

其他措施则包括调整收购和招标步伐，以改善资金流，如市建局将原定安排本年度进行的九龙城启德道鳄沙浦道发展项目招标工作，推迟到今年第三季，以配合衙前围道鳄贾炳达道发展项目约4月底提出收购建议的时间表。由于市建局提出收购建议后业主有60天考虑期，故启德道鳄沙浦道项目在第三季招标时间和随后收到的前期款项，便能适时为衙前围道鳄贾炳达道项目的收购开支补充现金流。

此外，市建局亦会善用「垂直城市」和「浮动规划参数」的新规划概念，充分发挥土地发展潜力，创造土地和财务资源，并可跨区补贴可能出现亏蚀的项目，其他措施则包括研究缩短收购流程、控制项目收购规模以减轻收购涉及的庞大现金开支等。

维持财务稳健策略

（一）调整收购和招标步伐改善资金流

（二）检视项目收购程序缩短流程

（三）地尽其用 控制收购规模

（四）善用新规划工具增土地发展潜力

（五）展开融资维持财政「自给」

策略性改动招标条款提升投标意欲

（一）简化招标条款提高入标意欲

（二）与发展商分工创造「混合」发展模式

（三）研究不同付款安排增发展商入场弹性