北都换地全覆盖 九成业权可申请

政府收回零散地权统一发展 18宗申请料多两宗合资格

为了善用市场力量以加快「北部都会区」的发展，香港特区政府发展局昨日公布「加强版传统新市镇发展模式」的修订换地安排，即日起除了把适用范围扩展至所有新发展区项目外，同时优化原址换地的执行安排，容许发展商收购指定范围内九成或以上私人土地后，由政府协助收回馀下一成土地（包括部分「祖堂地」），并批予申请的发展商作统一发展，以促成更多布局完整的换地申请。经是次修订后，目前18宗古洞北鳄粉岭北原址换地申请，料再多两宗申请符合资格。 ◆香港文汇报记者 聂晓辉

在该发展模式下，政府原则上会收回所有规划作发展用途的私人土地，然后拨出作各种用途，包括批售土地作私人发展。在回收及清理土地之前，政府可容许规划作私人发展的土地业权人在符合条件下申请原址换地发展，免却政府收回、清理和平整土地以及日后土地招标工作。

由商住扩至产业福利用地

行政长官于今年的施政报告宣布扩大「加强版模式」至所有新发展区内政府指定用地，即元朗南、新田科技城、新界北新市镇、牛潭尾、马草垄等地，原址换地适用范围将由私人住宅及商业发展，扩展至包括产业用地及私营社会或福利设施用地，并优化执行安排。

发展局昨日公布经修订的执行细节时指出，由于现行「加强版模式」规定换地申请人就商业及混合商住的申请，必须拥有指定用地内全部私人土地，但新发展区内普遍存在「祖堂地」等第三方土地，换地申请人往往难以购得全部土地业权，因此决定将门槛由百分百业权，放宽至只需拥有九成或以上私人土地业权，如指定发展用地为住宅用地，亦须符合拥有不少于4,000平方米土地的要求；至于馀下一成或以下业权，政府会考虑收回，批予申请发展商作统一发展。在该安排下，申请人必须为整块发展用地补足地价，同时须按政府要求提供休憩用地或道路等指定的公共设施。为了加快提供公共设施以服务新发展区居民，政府容许申请人可透过扣减地价以建造相关设施。

政府发展商补偿两择其一

为了向受换地申请影响的合资格住户等用地佔用人提供多一个选择，除了领取申请人提供的安置补偿之外，政府亦容许合资格佔用人选择领取政府提供的安置补偿（包括房委会或房协的上楼安排），但换地申请人须向政府支付相关的安置补偿现金价值及其他相关开支。发展局发言人指出，倘佔用人选择政府赔偿方案，局方会以最高标准、即购入房协屋邨单位计算，计及地价、建造成本及行政费用，向发展商索取赔偿，金额估计以百万元计。

发展局发言人指出，是次经「拆牆鬆绑」的修订是为了加速「北都区」发展，让更多发展商能配合政府规划更深度参与发展。发言人举例指，2017年一宗古洞北鳄粉岭北原址换地个案，相关项目已于去年底入伙，提供数千个单位，「倘由政府于2019年收地并在2021年拍卖，料至少要到2026年至2027年落成。」而透过换地发展，清理及平整土地的开支亦由申请的发展商负责，虽然有关成本将计算于补地价内，但可减低政府的前期开发成本，有助改善现金流；申请人先补足地价的安排亦可让政府提早获得地价收益。

发展局表示，古洞北鳄粉岭北接获的18宗原址换地申请，原本只有7宗达到门槛，经是次修订后，料再多两宗申请符合资格。发言人并强调，是次修订属「合情、合理、合法」，不存在损害「祖堂地」等小业主的利益，「修订后的做法也完全符合《收回土地条例》赋予政府收地的权利，且九成的门槛不低，已平衡了少数第三方利益。」

今次换地计划亦涉及新田科技城创科用地。发言人指出，整个换地安排由政府主导，产业用地会以政策为依归，决定部分是否留给龙头企业以吸引其来港发展。