楼价大跌负资产数量癫升　上季录12164宗按季升22倍　创18年最多

香港金融管理局今日公布，2022年第4季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果。负资产住宅按揭贷款宗数由2022年第3季末的533宗，大幅增加至2022年第4季末的12,164宗(尚未包括与二按相关的负资产情况)，按季激增11,631宗或21.8倍，创自2005年第一季后即18年的季度新高。

负资产上升因楼价连续两季大跌

香港金融管理局副总裁阮国恒回覆传媒查询时指出，2022年第4季负资产住宅按揭贷款宗数大幅上升，主要是因为住宅楼价去年首3季下跌8.5%后，第4季再跌7.7%所致。这些负资产个案涉及银行职员的住屋按揭贷款和按揭保险计划下的贷款，这些贷款的按揭成数一般较高，当中以按揭保险计划下的贷款所佔比例较大。

放宽按保为负资产上升的另一原因

阮国恒指出，按揭保险计划的原意，是按风险为本原则帮助市民置业。计划对申请人的还款能力有严谨要求，申请人需要符合特定资格，包括以50%为上限的供款与入息比率，亦须符合银行压力测试。如果要叙造超过八成楼价的按揭保险，按保计划对申请人更设有额外的要求，包括必须为首次置业及固定受薪人士。

金管局强调按保申请要求严谨

值得指出的是，按揭保险计划下的贷款最新拖欠比率只有0.01%，比银行业整体按揭贷款的拖欠比率（2022年12月底为0.06%）更低，显示按保计划下的贷款质素十分良好，银行按揭业务风险可控。

至于负资产住宅按揭贷款涉及的金额，亦由2022年第3季末的30.06亿元，增加至2022年第4季末的662.52亿元，创自2003年第四季后19年新高水平。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额由2022年第3季末的5,900万元，增加至2022年第4季末的25.17亿元。

数字不包括二按相关的负资产个案

不过，银行自从2011年第1季起，并无录得任何拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。必须注意的是，此调查所得数字仅涉及银行提供并已知道为负资产的一按贷款（即欠受访机构的未偿还贷款额超过按揭物业的当前市值），当中并不包括涉及二按，而连同二按计算属于负资产贷款的住宅按揭贷款。由于银行没有客户在二按下的未偿还贷款的资料，因此无法知悉其中有多少宗属于负资产贷款。

业界料负资产今年第二季回落

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，鑑于去年楼价出现显著调整，因此负资产个案亦有所急增。踏入2023年，交投量虽有所回升，但楼价未有即时明显升势，不过防疫政策放宽及恢复通关将会进一步推动本港经济复甦，加上美国加息消息已渐消化，多个利好因素对楼按市场起正面支持作用。曹德明预料楼价跌势已见顶，第二季楼价将会回稳，负资产宗数于今年第二季出现回落。

放宽按保令高成数按揭上升三成

中原按揭董事总经理王美凤表示，由于去年楼价跌幅约达15%，无可避免令较新造的高成数按揭尤其9成按揭用家列入负资产行列，而由于放宽按保帮助用家上车亦令高成数按保佔按揭宗数比例升至约3成，故此在账面上计算的负资产个案便明显增加。

信贷风险及市场风险仍甚低

王美凤指出，即使在账面上计算的负资产数字显著上升，但从拖欠比率极低(并无录得任何拖欠3个月以上的负资产按揭纪录)、失业率跌至甚低水平(最新跌至3.5%)、供款负担比率(估算平均45%以下水平)及平均按揭成数(约57%)仍低的情况下，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍甚低。

建议预留半年以上供楼储备资金

王美凤提醒，即使跌入负资产行列不等于构成问题，供楼人士应对负资产首重稳定按时供款，故此用家宜入市前先评估自身供款能力持续性，并预留不少于6至9个月供楼储备资金，以提高按揭供款防守力，提防断供至为重要；而筹划置业预算时，每月总债务佔入息比率以不高于40%较为理想