楼价跌回3年半前 负资产恶梦轮回
2022-09-29 微信红包微币天天送,关注微信号: hkziyouxing (长按左边红色字复制)获取福利和最新香港购物优惠折扣信息新冠肺炎疫情持续打击全球经济,加上美国疯狂加息祸延全球,环球市场近月大幅波动,香港更是股市、楼市齐挫。最新8月差估署私宅售价指数(楼价指数)按月急跌2.26%,连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。由于9月美国及香港加息负面情绪困扰,楼市跌势加剧,业界料9月差估指数有机会录2.5%至3%跌幅。今年首8月楼价指数已累跌6.52%,至下月随时累跌逾10%,以近年政府放宽至1,000万元物业可借九成按揭推算,不少新晋业主料陷入负资产恶梦。
差饷物业估价署昨日公布,8月私人住宅售价指数报368.2点,较7月的376.7点下跌2.26%,连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。按月跌幅明显加快,6月、7月、8月跌幅分别为0.86%、1.44%、2.26%。而累计今年首8个月,楼价指数已累跌6.52%,如对比去年9月时的历史高位398.1点,更累跌7.51%。
首8月楼价指数累跌6.52%
各类型单位中,面积1,075方呎或以下的A、B及C类单位跌幅较大,最新私宅售价指数报370.6点,按月跌2.29%。至于面积1,076方呎或以上大型单位(D及E类单位)按月跌0.83%,按年跌6.22%。租金走势则与楼价相反,8月私宅租金指数报179.7点,连升2个月,按月升0.73%,按年跌1.59%。今年首8个月,私宅租金指数累跌1.64%。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮昨指出,8月楼价指数已跌至2019年3月以来的42个月(即3年半)新低。值得留意的是,政府数据有所滞后,8月指数主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况,当时美国再次大幅加息0.75厘,加上本港疫情升温,令市况进一步转淡,二手业主加大减幅,导致楼价跌幅显著加剧。
9月市场更负面 跌幅加剧
而自8月下旬以来,疫情持续反弹,按日连番增至突破万宗水平,而本地银行亦相继上调H按的封顶息率,楼市气氛一沉百踩,业主减价之声此起彼落,市场忧虑香港加息周期正式展开,楼市近期跌势加剧,故预料下次公布的9月楼价指数有机会进一步下跌2.5%至3%,届时整个第三季的楼价料单季录约6%跌幅。而今年首8月楼价指数已累跌6.52%,换言之至下月随时累跌逾10%,以近年政府放宽1,000万元物业可借九成按揭来推算,料有不少新晋业主陷入负资产恶梦。
展望第四季,陈海潮认为楼市气氛依然疲弱,但10月两个重要转捩点,一个是中共二十大,期望会有稳经济及内地恢复对外正常通关的方案出台,料可惠及香港市场。另外,市场亦期望香港特区政府10月的施政报告有振兴经济及优化楼市的措施出台,有利提振整体市场气氛。如市场期望的好消息能出现,楼价跌幅可望在第四季喘稳,预期全年楼价跌幅约在9%左右,否则楼价有机会下跌10%至12%。
期望内地及香港有好消息
莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒亦相信,下一次公布的9月差估指数会继续寻底。但他指,随着金管局放宽压力测试门槛,能增加600万至1,200万元楼盘买家的购买力,预计相关成交量会增加5%至10%。第四季楼价有望见底,全年官方楼价指数跌幅会在8%左右。
另外,疫情开始缓和,入境检疫措施变为“0+3”,对整体大市气氛带来好消息,预期入境人士数量开始慢慢回升,对住宅长租及短租均有支持。而且,部分本地准买家亦开始转买为租,相信住宅租金走势平稳向上。但短期内购买力仍然不足,整体成交量维持在低水平,预计全年一二手成交量50,000至53,000宗,按年下跌约三成。
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