市建局：旧区重建补偿须适时革新

市建局一向使用「七年楼龄」的收购及补偿机制，即制定收购价时，会参考同区七年楼龄单位迟价。市建局行政总监韦志成昨日发表网志指，面对规模极为庞大的市区老化问题、楼价仍处于高水平的经济环境下，现时的补偿机制已无法持续，故应当在适当时候，寻求替代方案革新。他以油旺区为例，指市建局若沿用现时的收购及补偿机制，涉及的收购支出将会超过7,000亿元，以市建局现在约500亿元的总资产计算，要分开多个周期来完成，整区的更新工作需长达100年才能完成，重建后要面对1,000亿元的亏损。

特区政府过去透过不同渠道协助市建局维持「自给」的基本原则，包括向市建局注资100亿元、豁免地价、在有需要时向市建局提供贷款，或按《市区重建局条例》经立法会拨款等措施支援市建局等。韦志成指出，过去20年若政府没有注资和豁免市建局获批地项目的补地价，总累积盈馀便会减少至200亿元，只足够应付开展数个小型或一两个中型重建项目的开支。

提高密度做法勿滥用

他强调，从整体规划角度出发，若部分重建项目可为社会带来整体脾益，但经估算后会涉及财务亏损，市建局亦会推行。而面对私人楼宇单位老化问题持续，市建局亦按当年立法会的要求，採用财务委员会批淮《收回土地条例》下的法定补偿而釐定的「七年楼龄」补偿机制，将出现所需负担的庞大收购开支、旧区剩馀可建楼面面积小而缺乏重建诱因等棘手问题。即使市建局利用现有及新的规划工具提升发展面积，包括提升建筑物高度或地积比转移等，但亦不能不断增加旧区密度，形容提高密度的做法仅属「一次性措施」，不能滥用。

因此，他十分感谢政府配合，近年在深水埗和九龙城开展的重建项目中，政府支持把项目周边低效能、未用尽的街道及政府设施土地，纳入重建范围。相关土地不用收购成本，可增加可供发展的土地总面积。此外，市建局在不同旧区亦试行新规划工具，包括利用地积比转移，将发展潜力低地段的未用地积比，转移至发展潜力高的地段，以提升重建效益。

不过，韦志成指出，即使新的规划工具可改善财务回报，但若继续沿用目前高于市场价格的收购补偿机制，所涉及庞大的开支，仍远远超过社会可以承担的幅度。

单是以油旺区的情况来说，虽然油旺研究建议採用「正」方案作为更新策略的起点，在维持现有人口规模的前提下，增加区内发展楼面面积，创造额外发展容量，不过，在「正方案」建议下作重建的约3,000幢楼宇中，只有四成楼宇在增加相关地段的重建发展密度后，才会有盈利、能吸引私人市场介入重建。至于馀下六成楼宇，由于剩馀地积比率已所剩无几，即使适量增加密度，仍然欠缺足够的财务诱因吸引市场参与，只能留待市建局推行。

长远须有新增额外土地支援

他指，市建局成立至今20年只能累积超过400亿元盈馀，即使日后能从市场上借贷约400亿元资金补充，也只能仅够应付现时在已获批淮的业务纲领内计划开展项目的收购支出。未来要持续推行更多市区更新项目，处理持续的旧区和楼宇老化问题，单靠市建局现时能「自给」的财政资源远远不足够，长远而言必须有新增额外土地资源来支援。